从当前的房地产市场来看,双循环和国内消费市场的建立是必然趋势。在消费市场双循环过程中,建立消费市场是重中之重,在消费市场建立期间,值得我们借鉴的是,在未来的消费市场中,有四个重要的板块是刺激消费市场的重要抓手,分别是教育、医疗、养老和育幼。
(一)核心城市及周边一小时范围内土地供应短缺已成现实
1、城镇化率将会提高75%,主要发生在北上广深成渝浙苏
据相关数据统计得出:当前新型城镇化率常住人口比例是60%,在未来的预测中,中国的城镇化率将会达到75%。
也就是说,未来的一段时间,大概会有一亿左右的人进城,每一个人又会带来一定的需求量。
从保守估计上来计算,一个人的平均居住面积是26㎡左右,那么大概一个人进城就会带动20万的杠杆规模,从这个趋势上来看,1.4亿人进城带来的房地产市场需求量还是比较大的。根据城镇化率推算,预计未来的房地产增量市场还有40-50万亿。
2、老龄化意味的不是需求减少而是需求增加
老龄化并不是意味着房地产住房需求的减少,而恰恰老龄化的发生会对中国房地产未来的销售带来需求的增加。老龄化所带来的问题是住房面积越来越大和住房需求改善的矛盾将会越来越突出。
3、美好生活的向往一定是房地产未来的主要关注点
未来的房地产开发应更多的关注产品设计以及用户需求。
4、选址与模式成为项目开发的决定因素
选址和开发模式决定了地产开发商未来行业承办的成功与否,也是开发成功的一个重要前置因素。
5、房地产新开发资金将集中于央国企
未来房地产开发过程中,资金更多的将会集聚于具备央企、国企北京的地产开发商。
6、民企融资更多依靠于直接融资、债券融资、基金操盘、现金回流
(1)打通自己的融资渠道
(2)持有现金博优质资产
(3)盈利理念从快钱到慢钱
(4)开发模式决定项目成败
7、农村集体土地的政策红利逐步释放
(二)未来房产价格逻辑因素6看
1、货币发行:历年中国M2走势图,货币放水与紧缩作用
货币发行是影响地产价格的一个重要因素。
2、房产供需:供求与价格市场联动,涨不涨的直接商品周期
房地产供需中,供是土地的供,需是人口的需。
3、人口流动:自然增长率与老龄化,叠加人口流动与城市化
核心城市房价变高,人们往核心城市流动,在核心城市无法购房的去周边城市买房,这就是都市圈。
4、政府驱动:土地供应加土地财政,对应地区产业财政支撑
政府驱动讲的是政府对于基建的投资以及对于产业的投资。
5、实体经济:房地产拉动制造服务,当地市场与就业贡献度
没有实体经济,就没有就业人口,也就没有工资收入,更没有杠杆还款来源。
6、虚拟经济:宏观金融的热钱进出,围观居民企业资产增值
宏观热钱在哪里,微观居民的资产就在哪增值。
(三)城市与区位投资增值的判断方法
从低价拿地的角度来说,有以下几个判断。
1、商业住宅有呼应
商业和住宅的价格应该相互呼应,住宅不涨的区域,房地产价格一定存在泡沫,商业不涨的区域没有就业,房价就很难支撑。
2、基础设施有投资
3、土地供应能保障
4、产业发展有动力
5、政府招商有活力
政府在搞产业、搞经济的时候要有活力。
符合以上条件的,实际上就是都市圈和城市群区域。
在未来3-5年的双循环体系之下,未来地产开发和消费相结合过程中,一个重要的领域就是教育、医疗、养老和育幼这四个方面,这四个板块的产业化过程将会在未来房地产发展中起到拉动作用。
原来的教育、医疗、养老、育幼是公立的,具有部分保障性,但在未来趋势上来看,这四个领域将逐步走向产业化,在这个过程中,价格由供需决定,这意味着这四个领域将会有一轮行业新的利润率的增长,这对于地产从增量向存量转化期间又提供了结合的机会点。
因此,无论是从增量投资的角度,还是从存量运营的角度,教育、医疗、养老和育幼模块在未来房地产开发过程中都起到了重要的支撑作用。
在国企改革和国企治理的过程中,会释放一部分存量资产,在存量资产保值增殖期间,可以选择和地方国企做一个整合。