土地拓展

集中供地政策有助于减少土地哄抢,促进各地土地交易市场平稳,是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。“两集中”政策确定后将与“三道红线”、房贷集中度共同形成房地产长效调控机制。住宅集中供地将引发行业变革,对不同企业、城市的行业竞争协作等产生巨大影响。

集中供地政策使房企拍地难度增加,房企必须把握时机和增强择地能力,资金实力强劲的大型房企、国企、央企将存在更多的拿地机会,让房地产市场更具有可控性,一个长期、良性发展的市场才能赢得资本市场的青睐。这就导致中小房企生存空间缩小,“捡漏”拿地的难度进一步加大,较小规模的房企将进一步退出一二线城市,倒逼转移到三四线城市,对小规模房企的战略选择产生较大影响,同时大中城市房企集中度可能会进一步提升。在各地方政府出台优化政策之前,发展型房企究竟应该如何应对?是当下房企必须高度关注的核心问题。

土地拓展

一、集中供地的挑战与困惑:宏观环境分析与应对

1、当前房地产市场状况和主要新政解读(三条红线 /“两集中”供地 / 房贷集中度 / 土地出让金划转税务部门征收新规等)

2、房地产行业发展趋势及核心城市(区域)投资价值分析

3、城市(区域)营销市场调研判断及土地新政的变化

4、2021年,哪几类房企最危险?当下房企的八大焦虑

5、试错零容忍情况下,房企投拓人员该如何重新定位?

6、投资拿地判断宏观经济形势的几个关键性指标

7、拿地“1拍3”后,房企财务、投资和业务运营的应对策略

二、投资决策的宏观定见:市场分析研判和预测

1、意向城市土地市场分析及目标地块分析

2、发现城市投资新机会的三个量化工具

3、区域市场分析、判断及竞品分析

4、市场分析解决的主要问题:如何在地块选择中找到三者均衡点

5、专案市场调研指引与项目拿地建议书(前策报告书)要点

6、如何判断投资整体策略?如何预见城市发展与板块发展潜力差异

7、如何在有限时间内完成土地价值研判?

案例:预见市场趋势:如何识别和预判城市房价走势的分化

案例:不同城市的市场热度预判与市场监测方法

案例:城市进入策略与城市经济评价新指标

三、集中供地前准备:如何建立完善投资管理原则及动作

1、投资管理的三个基本原则

2、投资管理的五个基本动作

(1)建立土地,客户的板块分类体系

(2)形成板块价值增长潜力差异化判断

(3)建立投资工作的底层工具

(4)完成投资全流程的标准化动作

(5)统一投资方案评审的各专业原则

3、如何进行概念规划及强排设计(强排规划与土地指标)

(1)如何通过强排实现利润最大化

(2)如何做出高货值的强排方案

(3)强排规划的产品设计要点解析

(4)企业产品规划的标准化模板设计

4、产品规划中的企业运营能力和销售能力支撑要素

案例:多物业组合下的最佳容积率研究

案例:强排方法优化和实践评估

四、地块投资的决策依据:运营计划与资金筹划

1、项目建设计划和运营管理要求

2、预估建设计划和费用、预估销售计划和收入

3、 项目财务指标分析(项目资产负债表/损益表/现金流量表等)

4、项目的土增税等税筹

5、满足银行贷款要求的可研报告和资金筹划关键点

案例:运营的效益维度:如何判断地价(土地溢价)的合理性

案例:对标房企的拿地方法借鉴(拿地的8个建议)

案例:xx城项目测算图表与目标成本分析

五、充分挖掘项目出价能力:地块的成本策划与测算技巧

1、项目前期成本调研和成本策划

2、投资收益构成分析: 项目的静态投资和动态测算

(1)现金流量(销售,回款,工程款,费用,税费)

(2)税收筹划统筹与政策变化的应对

3、投资测算技巧及常见的成本管理问题

4、投拓老手的投资测算技巧与效率

案例:成本视角下的投前踏勘与投资测算

案例:房地产项目投资收益测算分析分析报告

案例:标杆地产的新项目拿地测算表

六、拿地创新模式与风险控制

1、大宗地块拿地模式分析

(1)新区域招商开发模式

(2)主题地产(文旅、医疗、教育等)模式

(3)城市“三旧改造”及城市更新模式

(4)城市综合体带动模式

(5)产业地产与TOD模式

(6)片区开发的ABO模式

2、拿地阶段企业间的合作模式分析

(1)项目公司模式

(2)合作开发模式

(3)股权收购模式

(4)不同模式下的利弊和操作关键点

3、拿地实操中的投拓能力提升

(1)土地获取过程中应关注的重点问题

(2)土地获取过程中常出现的一些失误

(3)如何处理土地获取过程中的政企关系

(4)一些特殊操盘方式解读

4、若干拿地新模式实操案例分享

案例:六种拿地方式利弊比较及风控要点

案例:土地交易与合作开发协议的注意事项

案例:项目尽职调查要领及竞品楼盘分析研判

七、新政下的房企投后关注重点

1、投后(拿到地)工作策略

(1)投资测算案例及基础信息搜集

(2)投资测算表中常见的问题总结

(3)投资测算中简算的技巧

(4)投拓老手的投资测算技巧与效率

(5)地产并购的六种模式与横向对比

2、拿地后的分析思路与对标房企的关注点

(1)项目产品精准定位与城市地图的更新总结

(2)从评审角度思考:土地快速研判逻辑及案例分享

(3)从经营视角看投资:标杆地产集团xx项目的启发

(4)xx标杆地产新项目前置工作制度及作业指引解析

3、拿地后项目开发速度加快,倒逼项目管理效率提高

(1)大运营水平的进化

(2)产品标准化成标配

(3)报建与施工必须提速

(4)战采管理精细化

4、拿地后,营销和品牌要突破

(1)更精准的把握客户

(2)更精准的选择推广渠道

(3)更强大的分销渠道整合能力

(4)集中预售时代,重视中介渠道作用

5、拿地后,产品力的竞争回到原点

(1)产品研究常态化

(2)解决实际问题,让产品说话

(3)“标准化”≠“同质化”,抄不出来的创新能力

(4)重视住宅精装体系等创新和迭代

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