大运营

房地产行业经历了“土地红利”、“金融红利”,现在进入到了“管理红利”的时代,现金流管控是房地产管理精细化的重要体现。2020年在疫情的压力下,房企没有等来调控放松,反而在8月“三条红线”的调控“终结”了房地产的金融红利,年底又针对银行贷款增加“两条红线”,行业呈现出“低利润、低增长、低容错”的态势。2021年开年,华夏幸福首次公开承认债务问题,外部环境的严峻性仍不容乐观,分类调控导致的分化也将越加显著,依靠能力实现有质量的增长是越来越多房企的共识。伴随着行业变化,房地产经营逻辑也随之变化,唯有能够与行业的经营逻辑相匹配,才有可能在行业中发展得更好。运营管理在此过程中从“以节点管理为主的计划管理”发展到了“以财务视角的大运营”,其重要性也伴随着新的能力要求而提升,标杆企业陆续都开始打造自身的运营管理能力,向运营管理要经营效益,并提出要实现有质量增长。在此背景下,大运营课程主要讲解如何适应时代变化从财务视角理解经营逻辑,通过搭建运营体系实现有质量增长的目标。。

、房地产发展趋势对运营的要求:从现象到本质的经营思维能力

1.房地产行业经营属性变动带来的运营职能变化

2.从现象到本质——分析当前房地产调控措施及某些房地产现象

3.现金流趋紧的行业趋势表明运营管理越来越重要

、运营管理的角色定位:实现有质量增长——平衡速度与利润

1.运营管理在项目运作和公司发展重的作用——案例讨论及分享

2.运营管理的角色定位——平衡速度与利润,关注投资收益

3.大运营管理是保障有质量增长的运营管控

案例:说明运营管理对于项目经营结果的影响,体现运营管理的价值

、大运营管理管控模式在计划管理与统筹经营方面的落地

1.匹配大运营管理要求的计划管理——可以驱动经营的计划管理

运营管理管控三大层面——管目标、控进度、防风险

1)管目标层面

计划来源决定经营模式:经营考核从事项转向经营结果

目标的经营导向性指导计划

案例——如何设置项目目标:从项目的经营价值出发

目标的动态跟进,主动式地进行计划调整

案例——多维度分析,动态调整,确保目标达成

2)控进度层面

计划编制“七宗罪”及编制原则,从运营角度评审计划——案例实操、工具介绍

演练:简易计划编制

在高效运营的要求下,如何提升计划执行效率?

应对不同经营价值的项目有不同的开发节奏选择

梳理关键节点——通过赋予计划节点运营属性、通过关键路径等方式,提升计划管理的效率

通过弹性设置,保障计划管理的核心——持续供货、以销定产

案例——如何设置开发节奏:经营——销售——开发

3)防风险层面

放眼项目全周期整体开发策略,规避短视思维——案例说明

2.以全周期、全专业为出发点,以经营为导向实现运营的全过程统筹

统筹的关键是找到全过程各阶段的管控触点——即运营切入点:

项目论证阶段——项目拓展:5个触点

项目策划阶段——定位策划:2个触点

设计管理阶段——设计管理:4个触点

工程管理阶段——报建管理:3个触点

工程管理阶段——采购管理:3个触点

工程管理阶段——成本管理:3个触点

工程管理阶段——工程管理:4个触点

销售管理阶段——销售管理:5个触点

产品交付阶段——客户服务:3个触点

房地产开发职能管理的关键触点 :

财务管理——5个触点

人力资源——2个触点

、大运营管理管控资源、利润和现金流,如何以运营体系方式落地

1.运营管控三大层面与管控内容的结合——实现有质量增长

管目标——明确项目经营价值——现金流管控

控进度——以“储、产、供、销、结”的合理来控制节奏——资源管控

防风险——以投资收益的维度管控指标及任务分解——利润管控

2.运营体系搭建:评估——控制——规划——评估

运营管理体系框架——以运营角色定位和大运营管控内容为出发点搭建

运营体系——评估:现金流管控

如何合理评估项目目标的设定:案例说明

从定量和定性的角度分析项目:案例说明

运营体系——控制:资源管控

土地资源——储——指标及案例分析

在途资源——产——指标及案例分析

可售资源——供——指标及案例分析

已售未结资源——销——指标及案例分析

结算资源——结——指标及案例分析

工具介绍——六季度资源表、资源体系电子化

结合案例进行分析说明“储-产-供-销-结”各阶段的管控

运营体系——规划:利润管控

从项目利润的角度:设置收益决策触发点——案例说明

从其他维度看待利润——利润管控指标(引入时间、机会成本、投资等维度理解利润)

从投资收益角度看待经营对专业的指导——结合案例说明

工具介绍——运营表

运营体系——评估:高效运营评估(指标化管控:将运营管理从繁杂无章的事务管理转向指标管理,有助于判断公司运营短板,实现精益求精)

针对不同运营定位的项目设置评估指标(过程评估)——案例说明

3.运营管理的机制:

大运营管控的运行机制——从运营定位到计划管理

会议评估机制设置——规范拿地后的运营动作落地

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