前言：
独立经济学家马光远认为：“十四五期间房地产市场的机会会向都市圈转移，房地产正在进入都市圈时代。”
经过几年的鼓与唿，都市圈发展逐步成为广泛的社会共识，也正成为国家推动城市化发展的重要战略。房地产作为国民经济推力，都市圈的楼市已经成为了市场和政府关注、看好的重点。
而在大环境的影响下，2021年房地产将告别“线时代”，迎来“圈时代”的发展。
01、“都市圈”时代的来临
2019年，国家发展改革委提出：要放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累计互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化。这预示着中国城镇化全面进入了都市“圈时代”。
第一，都市圈正在蓬勃崛起。都市圈作为一个多圈层的城市网络体系，它的核心不仅仅大城市、中心区，还包含了社区、小城镇、城市、副中心、中心的这样一个网络化的城市体系。
第二，都市圈是城市发展的必经阶段。在构建城市化率和城市形态发展演化的关系中，不难发现城市化率的50%以上，都市圈是一个重要的主导。
第三，中国进入了大都市主导的时代。在发达的地区，有的已经进入城市群的时代，在起飞阶段的是处在大城市时代，而在落后地区可能还处在小城市时代，但我们只能说现在是都市圈在主导。
第四，中国楼市的未来主要在都市圈。我们可以先从城市化的角度去看都市圈的住房潜力释放：一是是人口流向城镇化演变；二是职住的城镇化独特演进；三是中国城市化发展和竞争逻辑转换释放；四是城市化功能提升；五是中国的房地产开发空间布局出现严重错位；六是中国的住房增量未来虽然放缓了，但仍将刷新人的想象。
02、中国最成熟的三大都市圈
长三角都市圈
2019年，长江三角洲区域一体化发展规划纲要正式印发，规划范围为苏浙皖沪四省市全部区域。
长三角作为中国经济最具活力之一，已有六大城市跻身GDP万亿俱乐部，未来将以上海为核心城市，支点构建南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波五大都市圈。
京津冀都市圈
京津冀地区是中国的“首都经济圈”。京津冀整体创新水平在全国处于领先地位，A+H股上市公司市值31.4万亿元，占全国的41.1%。近年顶层设计不断强化，将打造以首都为核心的世界级城市群。
粤港澳大湾区
粤港澳大湾区由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个珠三角城市组成，总面积5.6万平方公里，2018年末总人口已达7000万人，是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。
2018年珠三角城镇化率85.3%为全国最高，将与港澳“拼船出海”，打造国际一流湾区和世界级城市群。
而在这三大都市圈中，长三角都市圈“聚合效应”逐步显露。
随着都市圈上升到国家战略层面，长三角作为中国都市圈的典型代表，实现了快速发展。不仅在产业升级转移取得不错的成就，还在交通一体化发展等方面取得非常显着的进展。
“与珠三角”、京津冀相比较，虽然长三角没有出现像珠三角一枝独秀的局面，也没有京津冀的吸附效应，而是各个城市都在争奇斗艳，走自己的发展之路。
而有相关数据显示，长三角地区2020年GDP总量占全国的五分之一。长三角的都市圈已经显示出了强大的聚合能力，具备的冲刺更靠前的城市圈位置的实现。
03、都市圈未来投资要往哪里走？
都市“圈时代”，将给地产投资带来广阔的机会！
但是，在后疫情时代，都市圈治理的重要性凸显，都市圈房地产市场也面临一系列新变化、新政策和新机遇。
杨开忠说：“各位企业家在适应都市圈化的过程中去布局房地产开发项目的时候，一定要十分精到地把握好都市圈的本质，不能盲目投资，否则就会做赔本买卖。”
中国未来的市场潜力中心点在新中部地区。
杨开忠认为未来城市化会越来越精细，而建立一批新城新区，走多中心、网络化的发展之路，应该在超大城市和特大城市适度推广。
在“十四五”时期，跳出中心城区，规划建设新城新区将是我国特大城市或超大城市普遍的趋势，成都、重庆、武汉等城市，都要在一定程度上推进这项工作，这对房地产市场会有非常大的影响。
而要推动国家东部地区劳动力或产业链向“新中部”聚集，“新中部”将会逐步成为继东部地区之后的又一个经济核心地带。
目前来看，去年是新中部地区经济增长或全要素生产率增长上升非常快的时期，跟沿海地区不相上下，甚至有些年份高于东部地区。这也就说明了新中部的发展潜力大、势头强、成长性好，将是我国市场潜力最大的中心点。
结语：
从发展的角度来看，城市化向都市圈演变的进程是不会改变的，但是由于疫情的影响，都市圈的发展提出了更高的要求，房地产市场格局也将出现新的变化。
但是，伴随着都市圈的发展，内部将会出现一定的价值调整，即使核心区房价会继续上涨，但是上涨的幅度将不及人口增量的新区、近郊区。而新时期，房企的开发投资一定要把握好方向，才能真正做到顺势而为。
