过去的20年，各大地产商群雄逐鹿，从围剿一二线，到三四线城市的全国化布局，从顺驰的快速扩张，到如今销售规模排名前三的两家粤系房企的崛起，大家普遍认为，就是靠“快周转”。
谈到快周转，很多朋友会说，快周转没什么秘密可言，就是快速开发，快速推进，快速销售，继续拿地，如此反复，迅速做大规模。没错，很多房企最初就是为了做大规模，为了争取行业排名，排名带来的利益。
但企业快周转，不仅仅是为了快，不止是为了规模，虽然规模是立足的重要因素。企业经营的最终目的就是盈利，是为了给股东赚取收益，快周转是有强大的财务分析理论支撑的。
房企要想过冬，就必须提升自己的两大核心能力，放大自己的经营杠杆。这一句话要是理解透了，基本上房企进入十强是没有问题的。
以能力为基础，实现更快的经营周转速度和更高的经营效率。经营效率提升的根本在于精细化管理、控制成本费用、提升回款效率和利润率。
快周转的本质不是快，而是周转！
简单而言之就是快周转！但是很多企业在理解快周转的时候就会出现偏差，往往关注的是一个“快”字，却忽略了后面的“周转”两个字。而“周转”两个字才是快周转的关键。
碧桂园为了快，要扎根三四五线市场，因为那里的政策更松，建房速度可以更快。中梁的3456运营节点一度是业内运营佬们争相学习对标的标杆。
这里面的逻辑就是，快施工、快销售、快回款，从而实现快周转。这个套路在市场好的时候无往不胜，是规模扩张的神器。但是在市场不好的时候呢，盲目求快，就是建得越多，死的越快！
在市场不好的地方，项目做得再好也没有用，因为没有客户。而有客户的地方，即使审批严，政策严，最差的情况下，只要肯降价，那还是不缺销售和回款的。而回款越快，才越有可能周转起来，手里有钱才能再投资。
即使之前的地拿贵了、亏损了，但只要钱能快点回到账上，就有新机会，寻找到新项目再投资，这才是快周转的核心本质。
ROE是未来核心指标，利润不再是主要经营指标！
现在的市场正处在一个下行周期，在这个下行周期里，利润和现金流往往是矛盾的。要利润，销售的流速就会降低，而要流速，项目就没有利润。
现在地产的市场周期，从三年一个大周期，缩短到一年一个小周期。一年内，房价的春夏秋冬季节性非常明显。在这样的短周期内，房企必须要踩准节点，才能有利润空间。
换句话来说，运营必须得提升“周转”效率，把钱快速收回来，这样才能在市场转冷的窗口期，拿到好地，抄到底。运营是在跟时间赛跑，时间成本才是最宝贵的，而不是利润。
快周转的本质，就是在一个单位时间内（通常是一年），让资金多滚动几次，这样才能成倍放大经营杠杆。如果房企不能快速变现，收回资金，这样的快周转就是假的快周转，是没有用的。
而这还不是最关键的，最关键的是在拿地端。从拿地到预售取决于开发商的能力和各地政府政策，合法开盘前提是拿到预售许可证，之前的节点包括：拿地、付清地价、办理土地证、成立项目公司、报规划方案、拿到规划许可证、报施工图、拿到建筑工程师规划许可证、取得施工证、开工、主体结构施工到预售条件。
在这一系列流程中，我们以开工时间为准将土地获取至开盘分割为两个阶段。前面开工前时间取决于报审拿证的能力，开工后取决于施工速度和政府预售条件。
土地市场的窗口期出现的时间很短，往往就那么2~3个月，是有机会可以拿到很便宜的土地的。而那个时候，小房企由于固守自己的项目利润，即使有好项目，但是口袋里没钱，也没法拿，只能目送大鳄拿地。
而等到自己项目卖完，口袋里有钱的时候，往往又已经过了窗口期，刚好是土地市场最热的时候，那个时候只能去市场上拼高价地。
所以，现在ROE很重要，利润率反而不那么重要的原因。
经验主义已经不再适应未来房地产的变化！
现在大多数的房企，还在遵循经验主义来指导自己的运营。认为过去，自己用的行之有效的管理模式、知识体系、逻辑思维放到现在仍然适用。但是现实往往很打脸，因为这个时代的市场变化实在太快了。过往成功的经营经验，可能只适用1~2年。
高能级的市场，竞争对手多，土地市场拼得刺刀见红，你死我活，有的房企甚至高价拿地。但是在销售端，全国7折甚至更低的价格亏本卖房。到头来，利润仍然有增长，靠的就是快速销售回款，腾笼换鸟。
在有限的时间内，快速做大规模，有了规模的支撑，即使前面亏了，也能在市场空窗期加大补货力度，换仓把损失再补回来。
而合适的时机出现时，兜里还必须得有钱。就得放大你的经营杠杆，快速把自己的钱拿回来。
