过去2-3年，房地产行业最大的变化之一是房企纷纷关注产品力了！
地产难做后，不少总裁也回归关注产品力了
各种IP产品系纷纷市场亮相，并暗自PK对标
而一些破千亿的房企基本都有一个产品攻坚和升级战役。
如今行业微利，增长乏力，如果产品力再不崛起和亮剑，房企的未来成长性，健康度、利润率都会打个巨大的问号。
四大维度解析城市房地产竞争力TOP50
01、资源禀赋：杭州经济形态最佳
在资源禀赋维度，50城中一二线城市的优势仍旧要强于三四线城市，特别是经济实力上的差距，更决定了一二线在人口导入上强于大部分三四线。
就具体城市而言，杭州整体环境最适宜房地产市场发展。
一方面当地新兴产业发展蓬勃，经济实力位于二线城市前列，整体城建配套也能跟上发展，因此杭州能引入大量的有购买力的流动人口，为楼市带来了大量的购房需求。
另一方面，受人口涌入、新城建设影响，当地财政对房地产的依赖度也比较高，这也意味着杭州供地也会比较多，有较多的拿地机会，同时城市经济发展也适度依赖房地产，楼市调控高度收紧的风险较小。
综上来看，在需求大量涌入同时城市经济又受房地产影响较深，房价上涨动力也明显更为充足，因此杭州楼市发展的土壤最为“肥沃”。
而综合各项指标可以发现，东三省二线如哈尔滨、大连的房地产市场发展根基在50城中却稍显薄弱。无论是经济发展还是城建配套投入，哈尔滨、大连在50城中表现均相对靠后；随着经济发展与南部城市差距越拉越大，当地的人口也会逐步向外流失。
02、需求发展：高房价压制需求转化
在50城中，近几年人口增长较快的城市多是核心二线城市，譬如天津、杭州、武汉等等。
究其原因，主要是由于二线城市自2016年就逐步放松落户门槛，以优渥的条件吸引人才，同时在“省会城市”的优势下，二线城市也汇聚了周边中小城市的人口，因此二线城市，特别是经济产业发展较好的城市。近几年城区人口扩张速度都比较快。
不过，也有部分三四线城市近年来城区人口也明显扩容，典型如珠海、惠州。随着粤港澳大湾区规划的推进，临近澳门的珠海和紧邻深圳的惠州近年来城区快速扩张，助力城区人口总量快速增长。以2014年~2019年五年间城区人口增长总量来看，珠海、惠州的城区人口增长规模甚至超过了南京和合肥。
另一方面，再以大学生数量来看。高校林立的西安、武汉和广州以绝对的优势占优，在校大学生数量均超过了115万人。考虑到绝大多数大学生仍然会留在目前所在城市，因此这些年轻人群未来将是住宅市场上的购房主力。这也意味着未来西安、武汉等城市未来需求增长动力将会比较充足。
03、房地产基本面：近年价格快速上涨
对一个城市的房地产基本面进行“把脉”，分析其规模、供求关系、利润空间等指标，是判断投资窗口期的重要依据。基于城市的人口、经济、产业特性，并结合市场规模、供求关系和利润空间三个角度7个指标综合考虑，TOP50城市房地产基本面各具特色。
主要结论有以下三点：
1）重庆各方面表现均优，综合评分居于榜首，城市潜力表现最佳。
受益于人口规模优势，近5年商品住宅成交金额规模仅次于上海，供求关系也比较均衡，土地消化周期为2.6年，商品住宅去化周期在6个月左右。
地价也比较便宜，地房比仅有0.26，利润空间巨大。
2）宁波、深圳、成都、西安、杭州、南昌等城市仅次于重庆，处于第二梯队。
这些城市在三个角度中均有两个角度表现较优，城市房地产基本面较优。
值得注意的是，武汉虽然在市场规模、供求关系两个角度表现不俗，但由于地价相对较高，地房比高达0.44，利润一定程度上被压缩，因而拉低了综合评分。
3）上海在利润空间和供求关系指标上表现比较中庸，综合评分被拉低。
上海土地去化周期2.7年，商品住宅去化周期12.5个月，供求关系比较均衡，但相较于武汉、南宁、杭州等城市来说，供应关系表现不甚突出。
加之土地资源的稀缺使得上海地价高昂，利润空间也受到挤压，因而综合评分相对靠后。
04、新经济发展：部分强三线
新经济、新业态发展程度在一定程度上表示这些城市的创新能力，尤其是新经济、新业态的主要目标人群是年轻人，这类人群同样也是房地产市场的主要目标客群。
新业态现状：北京、深圳表现不及杭州、成都，无锡跻身TOP15随着时代的发展和进步，新兴业态不断涌现，并且这些新业态繁荣程度一定程度上代表了城市的创新能力、经济活力。
毫无疑问的，上海在这些新业态表现均比较突出，除了在外卖指标上稍弱于成都，屈居第二，其余指标均排第一。因此上海也成为新业态发展最佳的城市，其次是外卖表现尤其突出的成都，排在第三位的则是“新一线”城市杭州，因互联网经济发达，高学历的年轻人占比高，其在星巴克、宠物和培训指标方面表现均比较突出。北京和深圳由于外卖指标表现不佳，整体表现不及成都和杭州，分别居于第四、五位。
总的来看，新业态发展较佳的城市多是一线城市、东部强二线省会和位于西部的国家中心城市。
造成这种情况的原因很大程度上与城市经济、产业综合实力有极大关联，只有城市综合实力强的城市能够吸引高学历、高素质人口，提供更多的就业岗位，这类城市新经济发展迅勐也是意料之中。
结合新业态和新经济指标综合来看，上海表现最优，在新经济和新业态两个方面均排第一，创新动能大幅领先。其次是深圳、杭州和北京等城市表现也较佳，在新业态和新经济两个指标均入榜TOP5，广州由于新业态表现稍逊，综合排名则相对落后，排在第5位。
在未来的发展道路中，房企应根据城市变化，结合新经济、新业态的创新能力，加快升级产品体系，深度把握客户更深层次的需求，拥抱房地产行业发展新趋势。
