产业园区一定比房地产利润低吗？
产业地产一定是高投入长周期吗？
产业园区为何成本高导致销售慢？
是因为我们一直用传统房地产思维或者政府公建思维模式来规划建设产业园区。
传统房地产一直是在高地价、高房价、高周转的模式下飞奔，建设成本占比小，成本管控不是经营管理中的关键点。
而产业园区建设最开始主要由政府管委会作为招商引资的模式来建设，市场化程度低，成本管控也没形成完整的市场化和规范化运作。
随着房地产市场进入红海，近年来很多传统地产商也杀入产业地产行业，但产业园区成本管控和传统房地产管控模式还是有很大区别的。
所以现有的传统地产公司、代建公司或咨询公司无法把控产业地产成本，导致成本居高不下。或者成本降下来，但品质也下降或者产品功能不适应客户需求。
在设计阶段按照房地产“掏干挖净”容积率思维模式用错了方向，导致产品价值低，成本高。户型、层高、荷载等各方面方案设计上不是浪费就是设计过度，项目在设计阶段成本就已经全面失控。
再加上后期工程排布不合理导致建设成本高，施工单位选择按房地产模式选择不当导致建设管理成本居高不下。成本高也导致了售价高，从而导致去化难。
还有很多公司通过产业勾地的住宅利润反哺产业园亏损，在住宅市场不景气的情况下，产地园的管控难点也凸显出来。
所以比较引入全面的专业产业园区成本管控，像金科、金地、中南等专门从房地产公司把产业园区独立出来，建立独立的运营管理体系。建设独立成本管理体系必须了解产业成本管控特点。
01建设成本占比大
传统房地产建设成本占比不到总成本的一半。而产业园地价低，建设成本占比大，基本都在80%以上。
所以，房地产建设关键是要快、要高周转，降低资金成本。建设成本的管控对项目利润影响小。而产业园主要是建设成本，节约1%的成本约等于提高1%的利润。
02大客户小客群，产品可变性大
产业园区的客户都是企业客户，需求的面积段在1500-5000平米，都是大客户。
但每个项目所在的城市产业结构不一样，分布在不同行业。行业不同对产品需求的面积段、层高、荷载、户型、层数、道路、供电、消防等需求都不同，需求不同也就导致了成本差异，这是与住宅不同的。
如何在复杂的客户需求和成本匹配间寻找利润最大化成为产业园成本管控研究的重点。
03成本策划有利于地价控制
产品规划设计不仅要满足企业客户需求，配置越低越好吗？还要满足政府客户的需求。产业园用地一般不是招拍挂，基本都是协议出让。政府对地价有很大的控制权。
政府关心的是园区形象、客户质量、纳税金额。只有满足了政府规划需求，还控制住了成本，才可达到长期低成本拓地的目的。
04分期小开发周期长
产业园的企业客户客群比较小，适合小分期，小步快跑的模式。而且产品后期可能会调整。在这种开发模式下，总分包合同模式、总分包的选择、施工组织是与传统地产不同的。
总之，传统房地产大开大合的销售和建设模式不适合产业地产，产业地产更需要精打细算。
产业园成本需要
01控制成本，但不是成本绝对最低，而是最优。最终目的是利润最大化，掌握设计和成本规律，把握货值和成本间平衡点。达到甚至超过龙头产业地产成本控制水平，让产业盈利。
02着眼于方案，着手于细节。从设计方案大处着眼，关注到建筑结构方案和机电方案；从每一块玻璃，砖缝中的砂浆每一个细节着手。
03着眼于成本，并不完全只看成本，分析对工期的影响，对效果的影响。给业主经营角度的选择权。
