2021年，房地产行业已经基本形成共识，即向高质量发展发展转型，同时为宏观经济稳定发挥作用。
近些年，为防范房地产泡沫化，国家频繁出台房地产住房政策来规避地产企业经营风险。
01三道红线、四档管理
剔除预收款后资产负债率大于70%
净负债率大于100%
现金短债比小于1
房企若踏以上三条红线，相关部门将按照4档约束企业新增有息负债比率。
该政策的出台反映了房地产政策调控进入了一个新的阶段。早期的房地产调控是由中央各部联合发文，陆续出台相关条例，但实际效果并不理想。
随着市场环境和房地产行业的不断变化，中央政府各部不再联合发文来进行全国一刀切的实行房地产调控政策，而是要求地方政府结合本地情况的发展，发动一轮一轮的调控政策，履行相关职责。
去年8月份，房地产政策调控出现了第三种方式，由住建部和人民银行召集中国十二家头部房地产开发企业用座谈会的形式提出，希望这些企业提出合理的方案进行降杠杆、降贷款比重、降负债率，而这种形式可以持续进行。
此次提出的“三道红线、四档管理”对于房地产行业来讲是一个影响比较重大的政策要求。
二十年以来，中国房地产开发百强企业和中国500强企业，包括中石油、中石化、中国工商银行等企业，其平均资产负债率从没低过70%，中国头部房企和上市房企，大部分目前都是踏红线的，甚至是踏两道、三道红线的。
在这种情况下，房企怎么办？
大体上，目前房地产开发企业采取了一系列办法进行调整。
房企适时相应缩小投资规模，减少短期负债比重，增加长期负债，调整融资结构
严格现金流管理，强化货币回笼
管控明股实债，把握偿债结构
分拆物业上市，扩充资金自筹渠道
众所周知，房地产开发企业受到政策调控，在资本市场上上市困难重重，但近些年来，房地产的物业管理却饱受市场追捧，目前已有多家房地产物业管理公司成功上市，例如恒大。
因此通过分拆上市来扩充资金自筹渠道取得的效果还是很明显的。
02国家政府着力发展长租房
单列租赁住房用地供给计划
利用集体建设用地和企事业单位自有闲置用地建设租赁房
降低租赁住房税费负担
整顿租赁市场秩序，合理调控租金水平
逐步实现租购住房在享受公共服务上具有同等权利等
以上这些要求在中央经济工作会议、政治局会议中多次提出并强调由政府贯彻落实。
从中可以看出，虽然是政府的大力推行，但也能体会到发展长租房的现实过程中还存在很多问题，这些问题主要原因来自于城市的租赁住房供给充裕，并不稀缺。
现如今，大小城市的租赁住房90%以上都是私人产权用户提供的，并非是政府和企业提供，与此同时，租赁住房的市场竞争是充分激烈的，价格弹性波动大，随行就市，既有个人产权用户和企业提供租赁房之间的竞争，也有产权用户之间、向市场推行的租赁住房之间的价格竞争。
从另一方面来讲，进入城市的年轻一代，在选择婚配的同时需满足的前置条件之一就是传统的购房置业，不能住在租赁住房之中。
所以在大小城市中，购房置业是年轻一代，特别是走向工作岗位的这些新家庭、新的消费主力，他们的要求都是买房而不是租房。
从去年可以看到，有一批从事房地产租赁住房的企业正在面临倒闭、暴雷，经营不善等情况频发。
房企如何发展租赁住房？
首先，在发展租赁住房过程中，政府主导，做好规划，不要一哄而上，要根据城市的需求而供，试点推进，这种试点主要是在开发区中，主要由地方政府的国有房地产公司来推进。
其次长租房要坚持小房型，多规格，全装修，企业既要坚定的落实发展长租房政策，但是又不要盲目，反对大上快进，要根据市场需要逐步坚定的推进。
最后要留出时间和空间，让人的思想观念和市场逐步接受长租房成为城市居民产权商品房一样的一种类型。
03推进数据等要素化市场改革
过去在学习传统的经济学的时候，我们会发现劳动力、土地、资本、科学技术......这些要素是创造财富的基本要素。
但在2020年，国家政府提出，数据和土地、资本、科技、劳动力一样，也是创造财富的要素，也需要进行市场化改革。
换句话说，谁掌握数据，谁就能更好的利用现代的科技，谁就能获得更好的市场。
举个例子
特斯拉现在的产量只有五十万辆，与丰田的年度产量一、两千万相比，寥寥无几，但是它的市场价值却大得多。
在过去的一年，在房地产中介服务行业也发生了重大的变化。链家的贝壳在美国市场上市，到了年底的时候，其市值高达四千八百亿。
在去年的下半年，明源在香港上市，目前的市值是七百五十亿元。
而做长期服务的易居企业集团，在全国有着重大影响力的房地产中介服务企业，而其在香港市场的市值只有一百二十亿元。
一个贝壳的市值相当于第二位到第二十位总和，这表明贝壳在掌握数据和利用现代技术进行商业模式创新方面，走在了前沿。
由此可见，大量的房企在进行商业盈利模式、业务流程、创新人才组织架构、服务产品等方面进行重构和升级，这是过去一年中国房地产企业的重大变化。
所以数据化、平台化、开放化、信息化、智能化这一个已经成为中国房地产开发企业、中介服务流通企业、物业管理企业重要的推进的战略方针和发展路径。因此房地产企业要高度重视数据要素化市场的改革。
04土地流转
土地流转并不是近一两年才开始提出来的，在过去的五年时间，政府一直在提倡推进土地流转。
这里的土地流转主要讲的是将农村的集体土地、农村的建设用地推向市场来弥补供应建设用地的不足。
但是这里的土地流转放到市场上以后，只能做实有性物业的开发，而不能做可塑性物业的开发。
那么在这种情况下，实际上，土地流转的规模和开发企业的接受程度都是不高的，效果并不是十分的彰显。
这种情况下如何推进土地流转？
增加土地进入房地产市场是一个有待于我们破题、探索的一个课题。
05提高直接税比重
提高直接税比重的政策是2020年首先提出的，直接税的比重指的就是企业所得税、个人所得税和房产税。
那么提高到多少，对于房产税是不是能够很快的推出，企业所得税及个人所得税提高幅度多大，什么时候推进都是中国房地产行业现在所高度关注的一件事情，有可能在2021-2022年会逐步的来进行推进。
06房地产长效调控机制的研判
房地产长效机制：
1、市场化商品化机制
2、政府对于房地产市场的监管，包括金融、税收、土地供给这方面的机制
3、解决中低收入者保障住房的机制。
房地产长效调控机制有了一系列的推进。
观点一：
当前的房地产市场存在很多房地产的调控机制。土地转让机制、商品房产权登记机制、房地产市场的监管机制，房地产金融税收机制、保障住房机制、绿色建筑机制......
这些长效的机制实际上是有序进行的，而这些主要的调控机制都是在过去的发展当中逐渐形成的，而且是贯彻执行的。
与此同时，不能够把建立长效调控机制，单纯的理解为市场监管机制。
并不是说，市场把全中国的商品房买卖的税收，个人家庭的收入和房屋应有的情况做联网，市场监管就到位了，长效机制就建立了，不是这样子的，长效调控机制是由多方面构成的。
观点二：
房地产的长效机制是复杂的、系统性的、是动态调整的、是不断创新试错、是要通过长期形成的，而不能够指望一两年的时间就能把房地产的长效机制给予改变，建立全新的房地产长效机制。
在中国房地产市场上有四个主体，一个是政府，既管供地，也管监控，还管税收；第二个是开发商，拿了政府的地，做面粉变面包的工作；第三个是消费者，从开发商手里买房；第四个是金融服务机构，既给开发商做贷款，也给消费者做贷款。
回看过去的三十年，这四个市场的主体都在中国房地产市场上受益，现有的调控机制是有效的，现有的市场主体也发展较好。
所以一方面我们对现有的调控机制进行调整，另一方面，我们还需要不断通过改革的办法来解决发展当中的问题，确保房地产市场平稳健康发展。
