自中央政治局会议后，加快形成经济“内循环为主，双循环为辅”的发展模式被正式提出。简而言之就是指过去以出口为导向，以国际市场的发展模式开始转向以国内市场为主导，国外市场为补充的发展模式。
而“内循环”不仅仅是扩大内需，而是通过“内循环+双循环”改善制度环境，激活创新创业潜力，提升产业能力，改善产业结构。
伴随着中国新兴城镇化建设的深入推进，以大型城市为中心，辐射周边城市群形成区域协同发展的城市圈、都市圈模式，不仅是推动各省市、区域经济的重要抓手，同时正在成为中国房地产行业新一轮的发展契机。
产城的哑铃理论
这是产城哑铃理论的模型，哑铃的一端是地产开发，通过产城模式进行低成本获地，另一端是促进产业发展，产业方实现低成本的扩张。一个是低成本获地，一个是低成本扩张，中间需要一根纽带将两者连接起来，而哑铃两端需要一个手柄，这个手柄就是产城，产城是提供共赢模式的解决方案，因此产城是非常重要的。
产城融合发展历程
2002年后——探索期：产城拓荒者
标志性企业：华夏幸福
传统地产野蛮生长，刚开始出现产城这个词儿的时候，大多数人都充耳不闻，产城不为人知。
2009年——萌芽期：体制内+体制外
标志性企业：华夏幸福、万达
萌芽阶段，开始有体制内的国企和体制外的私企尝试去做产城，产程概念开始行程。
2017年前后——增长爆发期：趋势使然
标志性企业：宝能、碧桂园
这个阶段是行业的爆发增长期，地产发展拿地困难，房企发展遇到瓶颈，产城趋势逐渐凸显，因此大多数房企，尤其是头部房企开始大范围全面进入到产城发展领域。
2019年至今——全面转型期：主动+被动
标志性企业：宝能、中南
这个阶段的企业已经从房地产商的角色全面转型，不再做纯房地产业务，当然房地产业务还是企业重要的核心获利途径，但已经不再给自己标榜是一家地产开发商，碧桂园、万科也是如此。
例如：中南企业
中南企业现在准备冲击上市，有高科、有置地、有建设，该企业已经全面转型为产业发展商，可以大范围的拿出产业地。产业发展的黄金期还剩未来三年，尤其是大湾区，如果不冲出去就很难有发展机会。
想要向产权方向转型的企业大致可以分为三类：
第一类：魄力型
房企急需转型，做产城的意愿非常坚定，成功率也较高
第二类：开拓型
房企想摆脱自己的单一主业，去开辟第二战场，虽对转型有很强的欲望，但不会放弃企业本身房地产开发主业，转型相对容易
第三类：保守型
房企固守自己原有的战场，不放弃房地产主业，将产城看作一种勾地手段及试水模式，因此在拿地以及产业项目的投决、测算等方向会停滞不前，不放弃原有的内容空间就想得到一个产城，转型相对较难
产城发展的市场竞争格局
类型一：房地产开发商转型探索新增长点
以碧桂园、万科、绿地、保利为主，这些大型房企在探索自己新的经济增长点的优势就是有足够大的体量，积累了大量经验，有较好的融资能力，他们的短板就在于由于长期住宅开发的思想惯性，产城模式需要一段时间的清晰化。
类型二：传统产业地产商持续发力全国布局
以华夏幸福、联东、天安、招商蛇口为例，这些企业在全国发力，拥有相对成熟的商业模式和多年深耕的品牌影响力，他们所面临的是重资产化、运营模式等问题。
每个产业项目一般都有资质要求，做久了就会发现沉淀下来的产业比较多，与住宅类不同的是，住宅产品只要市场环境好，开盘即清盘，产业一般来说很难做到这样，因此企业想要做好高周转其实是有难度的。
类型三：政府主导的园区企业
以张江高科、武汉银湖、南京高科、苏州高新为主的园区国家队，拥有着多年发展的成熟体系，还受国家政策支持，但短板在于异地可复制能力低。
类型四：制造实体企业向产业地产延伸
虽然阿里、腾讯等企业不会做房地产业，但会做一些产业项目，像一些实体制造企业，比如海尔、中兴、三一重工等企业，拥有良好的产业链资源，比较贴近自身发展需求，以自身产业及上下游去跟政府谈项目、拿地，易于产业聚集。但在整个产业园的开发、设计，包括建筑方面的经验不足，产业协同发展方面有较大局限。
类型五：金融类企业跨界产业地产
以复星集团、天赋资本、弘毅投资、华融集团为主，他们的优势在于拥有强大的资本后盾和资本运营能力，但地产项目开发团队与经验相对比较欠缺。
类型六：互联网巨头悄然布局
互联网企业如腾讯、京东、阿里、百度等企业足够任性，拥有巨额资本，自身业态及影响力易于产业聚集，与金融类企业一样，缺乏地产项目开发团队与经验。
理论上看，产城融合本身既符合城市发展规律，也符合商业发展规律。但是目前对于房地产商来说，如何打造好的产城融合项目仍处于探索阶段。从某种意义上说，在产城融合战略的竞争中，具有充足资源整合能力的龙头房企，已然胜出一筹。
