地产开发商应该清楚地认识到，当前做的事情和以前大不相同，不再只是住宅+商业，要做产业园的话，碰到文旅项目要打造文旅综合体，碰到教育要做教育地产，碰到养老要做适老化住宅，当前所遇到的一切都是全新的。
如何设计一个产业园？
如何设计一个文旅项目？
需要财务、成本、设计、工程等各方面如何协调操作？
这些都是普遍存在的问题，也是地产开发商迈向产城的必经之路。
表面上的差异
1、规划形式上的差异
2、政府态度上的差异
房地产商在去和政府商讨的时候，尤其是第一次去见异地政府时，若政府听出对方是房地产开发商，就会出现“话难听、脸难看、事难办”的一个场景，尤其是浙江大湾区做纯住宅项目的，政府会表现得非常冷淡。但反过来听说对方是做产业的，却会另当别论，会出现“话好听、脸好看、事好办”的一个场景，询问对方是做什么产业的，能给当地带来什么好处，这是完全不同的两种境遇。
3、开发周期上的差异
一个传统的产城项目运营3-5年再正常不过，甚至还会更长时间。
4、从业人员的差异
目前来说，做产城的专业人员远少于做房地产的专业人员，从业精英相对比较短缺。
5、产品上的差异
产业园中包括产业、住宅、商铺、办公楼，甚至是文旅项目、商业街等。
内在的差异
1、思维模式上的差异
房地产商需要改变自己的思维逻辑，现在已不再是一个只做地产的房地产商，想要做产城，就必须要关注其他产业，要涉猎国家的产业发展政策，思考更多的盈利模式，充分认识到产业是根本，地产是其重要组成部分等思考层面。
传统地产盈利模式单一，可售型物业；其次是思维模式单一，买地、开房、销售、到最后交房、交物业，模式很单一。
传统地产的房地产从业者除了知晓房地产之外几乎不关心其他产业，认为房地产是经济支柱，是不可或缺的产品。
但做了产城之后就会发现，这样远远不够。
首先做产城，因为有产业，就很可能会接触到高科技产业、教育产业、康养产业等，这么多产业要求企业必须思维模式多元化。
其次要求企业盈利模式多样化，除了可售的商铺之外，还有可售的产业用地、自持的产业园、自持的写字楼、商业，自持的相关产业都需要企业运营管理，与传统地产的盈利模式相比，产城运营盈利模式会更加多样。
在产城中，产业是根本，地产只是产城里的重要组成部分，不是唯一组成部分，它能给整个产城项目提供一个比较好的现金流，仅此而已。
产城人都十分关心其他产业，因为下一个目标产业未知，所以就需要产城从业者时刻关注产业发展，紧跟国家政策，探寻产业发展前行的力量，在开拓眼界的前提下提升企业家格局。
2、理解上的差异
理解上需要摒弃原来理解地产的那套理论，要不断升级自己。
传统地产认为产城是个伪命题，是走不通的，产城在大多数人眼中就是产业勾地，是一个非常容易的模式，有了产业，就拿产业跟政府谈，拿地之后弄点产业，然后接着开发住宅，地产商表示之所以没做成产城，是因为没有产业资源，勾来的土地先建商住，产业都是虚的。
而产城发展与之完全不同，开发商在与政府洽淡之后会签署产城投资协议，协议中的内容、法则会非常详细，实时管控产业发展进度。
产城是趋势，产业勾地对于产城来说只是其中目的之一，更多的是要通过产城去发展产业，通过产城能留下自己的自由产业，这是最好的，若留不下，是一个纯销售的盘也不错。
在寻找合作伙伴的时候也要擦亮眼睛，寻找优质的产业方进行合作。做产城的同时不要和政府开玩笑，不投产业只干商住是没有出路的。
3、人才储备上的差异
人才储备上需要开始接触产城类的人才，寻找产城专业人士。
在人才方面，传统地产有一套非常完备的人才培养机制，知道如何去选拔、培养地产人才，在碧桂园、恒大等房企之间的人员是相互流动的，在一线企业圈里流动，这是传统地产人的生存法则，大家不用跳出房地产圈，从一线到二线，再从二线回归一线，是去学习心得技能也好，去谋求更大的发展空间也罢，大概率不会跳到其他行业。
近些年来，行业内卷十分严重，目前大概有300万以上的房地产职业经理人在找工作，这是房地产从业者达成的普遍共识。
地产人才主要是圈内流动，房企选人也是以做过的优质项目作为条件进行选拔。在整个房地差行业受到挤压之后，之前积累的大量专业人才就非常饱和，就会出现降薪、清理、优化等一系列措施。
而在产城发展方面，因为产城刚刚起步，还没有一套完整成熟的人才培养机制，全靠自觉，各大房地产商也没有完成自己产城团队的完整搭建，所以还有很多机会。
而在人才储备上，专业人才去哪找是一个很重要的问题，首先来说专业人才比较少，想要找到一个合适的人才就难上加难，当前做产城的人才99%以上都是由房地产从业者转化的。
4、开发模式上的差异
从开发模式上，不再像传统地产那样，开个示范区，建个售楼处，进行开卖、设计、总包、招标等流程，不是这么简单的，产城模式会复杂很多，竞争对手和合作伙伴也会增多，传统的地产是政府卖地给开发商，剩下的事由开发商自行操作，但产城是无时无刻不在和政府打交道。
传统房地产有一套非常成熟的开发模式，像碧桂园这样的头部房企一般实行的是四级管控体系，从集团到区域，区域管理城市公司，城市公司管理项目，现在大多实行三级管控体系，把城市公司这一项摒弃了。而小一点的企业实行的是扁平化管控，集团直接管控项目，只有两级，效率很高。
在管理项目时，不是独资开发，就是跟别的房地产企业合作开发，做项目也是纯商业行为，不涉及与政府之间的承诺。
但反观产城，产城模式是一种百花齐放的模式，没有统一的模式，产业有所不同，模式也不尽相同。其次管控往往都是集团到项目的二级管控，还做不到区域公司、城市公司这个级别。
产城发展一定会遇到政府、产业方、地产开发商以及各种合作方的相互参与，所以一般来说至少有四方同时进行合作，流程关系会与传统地产相比较为复杂的多。而产城并不是一个纯商业的行为，涉及到跟政府的承诺、产业落地、达产时间、建设周期、税收强度、投资强度、产值，还包括解决人员就业问题等方方面面，都是政府经常要考量的因素，短则半年，不再像传统地产那么自由。
5、算账上的差异
投资算账上也会有很大区别。
从测算角度来说，传统地产投资测算逻辑非常清晰，关键因素就是拿地成本、售卖成本以及降税成本，去化周期、自有资金回报也很关注，但总归来说，测算逻辑简单清晰且驾轻就熟，无论公司规模大小，其内部都会有一个统一的测算模板，土地成本和售价是关乎生死的重要因素，同时外部条件的确定和算账都很快。
但反观产城的投资逻辑就相对复杂，没有形成统一的测算模板，因为每一个项目不一样，是否自持，自持多少，自持的性质是什么，是做文旅项目还是产业项目，项目不同，测算结果也会不一样。
产城发展还涉及到地价、售价、产业对价、政府返税、反地价以及政府的扶持政策等问题。与此同时，产城发展需要计算产业投入及平衡算账，由于外部条件变化很大，需要与各合作方进行谈判，所以算账过程相对较慢。
6、合作模式的差异
从合作模式上来讲，以前最多的是和同行合作，比如碧桂园和旭辉合作拿地，但产城可能更多的合作模式是和产业方谈合作，还可能会遇到一些政府关系与之谈合作，处理各方关系的难度会大大增强。
传统地产只和政府拿地，去招拍挂，合作方除政府外再多一个开发商共同合作，而且基本都是与同行业地产商进行合作、拿地、操盘，其合作模式大家都基本认同。
但是做产城，就涉及到与政府、合作方至少这两方，除此之外，还需要与圈外人士打交道，在合作过程中，各行业及各产业的思维模式都不相同，因此还需要进一步的磨合，其合作模式大多是“一事一议”的状态，每个合作内容几乎都是有所改动的。
