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文章观点

产城和传统地产的差异

时间:2022-01-12  作者:高景亚太

地产开发商应该清楚地认识到,当前做的事情和以前大不相同,不再只是住宅+商业,要做产业园的话,碰到文旅项目要打造文旅综合体,碰到教育要做教育地产,碰到养老要做适老化住宅,当前所遇到的一切都是全新的。

如何设计一个产业园?

如何设计一个文旅项目?

需要财务、成本、设计、工程等各方面如何协调操作?

这些都是普遍存在的问题,也是地产开发商迈向产城的必经之路。

表面上的差异

1、规划形式上的差异

2、政府态度上的差异

房地产商在去和政府商讨的时候,尤其是第一次去见异地政府时,若政府听出对方是房地产开发商,就会出现“话难听、脸难看、事难办”的一个场景,尤其是浙江大湾区做纯住宅项目的,政府会表现得非常冷淡。但反过来听说对方是做产业的,却会另当别论,会出现“话好听、脸好看、事好办”的一个场景,询问对方是做什么产业的,能给当地带来什么好处,这是完全不同的两种境遇。

3、开发周期上的差异

一个传统的产城项目运营3-5年再正常不过,甚至还会更长时间。

4、从业人员的差异

目前来说,做产城的专业人员远少于做房地产的专业人员,从业精英相对比较短缺。

5、产品上的差异

产业园中包括产业、住宅、商铺、办公楼,甚至是文旅项目、商业街等。

内在的差异

1、思维模式上的差异

房地产商需要改变自己的思维逻辑,现在已不再是一个只做地产的房地产商,想要做产城,就必须要关注其他产业,要涉猎国家的产业发展政策,思考更多的盈利模式,充分认识到产业是根本,地产是其重要组成部分等思考层面。

传统地产盈利模式单一,可售型物业;其次是思维模式单一,买地、开房、销售、到最后交房、交物业,模式很单一。

传统地产的房地产从业者除了知晓房地产之外几乎不关心其他产业,认为房地产是经济支柱,是不可或缺的产品。

但做了产城之后就会发现,这样远远不够。

首先做产城,因为有产业,就很可能会接触到高科技产业、教育产业、康养产业等,这么多产业要求企业必须思维模式多元化。

其次要求企业盈利模式多样化,除了可售的商铺之外,还有可售的产业用地、自持的产业园、自持的写字楼、商业,自持的相关产业都需要企业运营管理,与传统地产的盈利模式相比,产城运营盈利模式会更加多样。

在产城中,产业是根本,地产只是产城里的重要组成部分,不是唯一组成部分,它能给整个产城项目提供一个比较好的现金流,仅此而已。

产城人都十分关心其他产业,因为下一个目标产业未知,所以就需要产城从业者时刻关注产业发展,紧跟国家政策,探寻产业发展前行的力量,在开拓眼界的前提下提升企业家格局。

2、理解上的差异

理解上需要摒弃原来理解地产的那套理论,要不断升级自己。

传统地产认为产城是个伪命题,是走不通的,产城在大多数人眼中就是产业勾地,是一个非常容易的模式,有了产业,就拿产业跟政府谈,拿地之后弄点产业,然后接着开发住宅,地产商表示之所以没做成产城,是因为没有产业资源,勾来的土地先建商住,产业都是虚的。

而产城发展与之完全不同,开发商在与政府洽淡之后会签署产城投资协议,协议中的内容、法则会非常详细,实时管控产业发展进度。

产城是趋势,产业勾地对于产城来说只是其中目的之一,更多的是要通过产城去发展产业,通过产城能留下自己的自由产业,这是最好的,若留不下,是一个纯销售的盘也不错。

在寻找合作伙伴的时候也要擦亮眼睛,寻找优质的产业方进行合作。做产城的同时不要和政府开玩笑,不投产业只干商住是没有出路的。

3、人才储备上的差异

人才储备上需要开始接触产城类的人才,寻找产城专业人士。

在人才方面,传统地产有一套非常完备的人才培养机制,知道如何去选拔、培养地产人才,在碧桂园、恒大等房企之间的人员是相互流动的,在一线企业圈里流动,这是传统地产人的生存法则,大家不用跳出房地产圈,从一线到二线,再从二线回归一线,是去学习心得技能也好,去谋求更大的发展空间也罢,大概率不会跳到其他行业。

近些年来,行业内卷十分严重,目前大概有300万以上的房地产职业经理人在找工作,这是房地产从业者达成的普遍共识。

地产人才主要是圈内流动,房企选人也是以做过的优质项目作为条件进行选拔。在整个房地差行业受到挤压之后,之前积累的大量专业人才就非常饱和,就会出现降薪、清理、优化等一系列措施。

而在产城发展方面,因为产城刚刚起步,还没有一套完整成熟的人才培养机制,全靠自觉,各大房地产商也没有完成自己产城团队的完整搭建,所以还有很多机会。

而在人才储备上,专业人才去哪找是一个很重要的问题,首先来说专业人才比较少,想要找到一个合适的人才就难上加难,当前做产城的人才99%以上都是由房地产从业者转化的。

4、开发模式上的差异

从开发模式上,不再像传统地产那样,开个示范区,建个售楼处,进行开卖、设计、总包、招标等流程,不是这么简单的,产城模式会复杂很多,竞争对手和合作伙伴也会增多,传统的地产是政府卖地给开发商,剩下的事由开发商自行操作,但产城是无时无刻不在和政府打交道。

传统房地产有一套非常成熟的开发模式,像碧桂园这样的头部房企一般实行的是四级管控体系,从集团到区域,区域管理城市公司,城市公司管理项目,现在大多实行三级管控体系,把城市公司这一项摒弃了。而小一点的企业实行的是扁平化管控,集团直接管控项目,只有两级,效率很高。

在管理项目时,不是独资开发,就是跟别的房地产企业合作开发,做项目也是纯商业行为,不涉及与政府之间的承诺。

但反观产城,产城模式是一种百花齐放的模式,没有统一的模式,产业有所不同,模式也不尽相同。其次管控往往都是集团到项目的二级管控,还做不到区域公司、城市公司这个级别。

产城发展一定会遇到政府、产业方、地产开发商以及各种合作方的相互参与,所以一般来说至少有四方同时进行合作,流程关系会与传统地产相比较为复杂的多。而产城并不是一个纯商业的行为,涉及到跟政府的承诺、产业落地、达产时间、建设周期、税收强度、投资强度、产值,还包括解决人员就业问题等方方面面,都是政府经常要考量的因素,短则半年,不再像传统地产那么自由。

5、算账上的差异

投资算账上也会有很大区别。

从测算角度来说,传统地产投资测算逻辑非常清晰,关键因素就是拿地成本、售卖成本以及降税成本,去化周期、自有资金回报也很关注,但总归来说,测算逻辑简单清晰且驾轻就熟,无论公司规模大小,其内部都会有一个统一的测算模板,土地成本和售价是关乎生死的重要因素,同时外部条件的确定和算账都很快。

但反观产城的投资逻辑就相对复杂,没有形成统一的测算模板,因为每一个项目不一样,是否自持,自持多少,自持的性质是什么,是做文旅项目还是产业项目,项目不同,测算结果也会不一样。

产城发展还涉及到地价、售价、产业对价、政府返税、反地价以及政府的扶持政策等问题。与此同时,产城发展需要计算产业投入及平衡算账,由于外部条件变化很大,需要与各合作方进行谈判,所以算账过程相对较慢。

6、合作模式的差异

从合作模式上来讲,以前最多的是和同行合作,比如碧桂园和旭辉合作拿地,但产城可能更多的合作模式是和产业方谈合作,还可能会遇到一些政府关系与之谈合作,处理各方关系的难度会大大增强。

传统地产只和政府拿地,去招拍挂,合作方除政府外再多一个开发商共同合作,而且基本都是与同行业地产商进行合作、拿地、操盘,其合作模式大家都基本认同。

但是做产城,就涉及到与政府、合作方至少这两方,除此之外,还需要与圈外人士打交道,在合作过程中,各行业及各产业的思维模式都不相同,因此还需要进一步的磨合,其合作模式大多是“一事一议”的状态,每个合作内容几乎都是有所改动的。

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