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后地产时代,企业如何做好产城?

时间:2022-03-01  作者:高景亚太

房地产行业对于国民经济的影响非常重要,为保证房地产市场健康、有序发展,国家也会大力扶持房地产行业,因此房地产是一个不能小觑的行业。

过去十年、二十年,房企在和政府说要地相对比较容易的,但现在,房企和政府要地开发,大概率会碰壁。

产城的另一个优势就是房企不但做了商住开发,还有一个很重要的就是可以将产业自持的部分长期持有,享受产业带来的红利以及长期经营性收益。

如何破局:房企如何做产城?

产城发展的8大困境

1、房地产开发经验丰富,产业导入能力成“瓶颈”

2、已有产城项目产业定位、企业需求、生态结构逻辑混乱,开发逻辑欠缺

3、已有产城项目开发时序及运作模式模糊,推进缓慢,项目进入僵局

4、项目建设容易,招商难,没有龙头

5、规模概念高大上,结果仍是同质竞争,如何才能真正差异化

6、财务压力远超预期,如何破解资金回笼难题,实现高周转

7、如何才能集团化、规模化发展,抢占更多发展资源

8、缺乏专业人才

企业如何获得一个产城项目,通常需要过五关斩六将。

第一关 项目关

房企新接触产城项目如何初判

土地条件

1、位置、城市发展方向

2、面积——产业、住宅、比例

3、拆迁

4、权属——合作方?个人?村集体?厂矿企业

5、属性——国有、集体

6、调规难度、时间

7、周边交通、通达情况

8、自然资源和历史纠纷

9、地价

在土地条件中有几个问题需重点提示一下,首先就是调规难度和时间,这个在做传统住宅业的也有这个问题,第二就是地形和历史纠纷,切勿小觑,传统地产可能并没有把这个当做一个比较严重的事情,但对产业、产城就不一样了,尤其是做文旅项目。

产业条件

1、政府想要什么产业

2、我们有什么产业资源?当地有什么资源

3、当地的经济发展水平、人均收入

4、当地产业现状、优势产业

5、自己来?别人来

6、内容是否真实、实在

7、产业谁投?谁持有?产权是谁的

政府想要什么产品,这个必须在与政府接触之前有个大致的了解,看看政府的产业规划是什么样的。了解了政府想要,确定好企业手里的资源、规划好当地的产业基础、对当地经济发展水平、人均收入了熟于心,这是企业做产城必须要考虑的问题,因为这是关于企业用工成本的问题。

合作方条件

1、角色——白手套?地产商?小企业主

2、同股同投

3、关系作价

4、空手套白狼

5、他的作用值不值

6、诉求是什么?拿干股?要物业?要钱

首先要知道产业的合作方是谁,是政府的白手套,还是地产商,还是产业方;是否能够同股同投;很多人对外讲自己当地资源具备很大优势,关系靠谱,要充分考虑是否可以践行,等到践行的时候可能已经付出了更多的时间成本;与此同时,空手套白狼的事例也屡见不鲜;其次,这种白手套的作用到底值不值所提出的价格。

建议:如果觉得有合作的必要,确实有实力,也要将作价进行分期支付,按完成程度支付部分资金;要提前确定产业方、投资方的诉求是什么?是要钱?要股份?还是物业?

以下几个关键词要重点关注一下:这是产业前期判断的重要关键词

拿地成本、产业真实性、合作方诉求、产业实拍图、产业对价是多少、土地性质

第二关 产业关

产城项目如何研判产业方

以下这张表示判断产业方的十四个维度,通过这十四个维度可以知道产业方是否可行。

将产业方通过十四个维度评为A、B、C三级,A级我们可以与其合作,C级不建议合作。

从这张表上可以看出这十四个维度分别是:项目(产业方是做什么的)、产业内容、政府欢迎程度、用地面积、住宅占地比例、地价(通过这种方式能够降多少)、土地位置、预计住宅售价、产业产品类型(小独栋、企业总部、办公楼宇或其他)、产业售价(是否有市场)、自持要求、有无真实产业(需考察)、产业谁来买(客户在哪)、对方诉求、风险点。

根据这十四个维度判断差异化,大体上可以看出这个产业是否可行。

如何判断一个产业资源是优质的?

优质资源方,满足如下几个特点:

1、政府欢迎(获取商住用地)

2、资源整合能力强(产业带动作用)

3、诉求合理(发展自己的业务)

与此同时,捆绑资源方最重要(也可能是唯一)的办法就是时时刻刻让他认为跟我们合作会收获更多。

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