● 河南金沙集团成立于2007年，总部位于商丘市国安大厦，下设柘城、商丘、夏邑三个区域子公司，是一家以房地产开发为主，集物业管理、景观园林、装饰装修、家居建材、苗圃基地、商贸、农业、金融为一体的多元化、综合性集团公司。
● 14年来，金沙集团从默默无闻，成长为商丘精细化地产的扛旗者，始终坚持稳健的发展战略，也走出了一条独具金沙特色的发展之路。
2021.10.23-24标杆地产走进河南金沙集团
北大标杆地产联合钧涵顾问公司，带领近百名地产企业家走进河南金沙集团，就《揭秘中小房企淡市逆袭的成功法则》这一课题，与金沙集团董事长杨利民先生、金沙集团总裁张永涛先生进行深度交流。
以下为标杆地产顾问专家谢志华老师和金沙集团杨利民董事长深度对话内容摘录。
Part.01
标杆地产顾问专家谢志华老师：很多三四线城市房地产开发企业高周转、高负债经营，而金沙选择零负债，是如何坚持战略定位，抵制住诱惑的？
金沙集团杨利民董事长：金沙的愿景定义为企业稳健，房地产与政府打交道很多，金沙提出来要靠市场，而不是靠政府关系，我们拿地坚持市场化，努力做好产品，让业主满意。
金沙人一不违背良心，二不违背法律，金沙团队从2007年10几个员工到现在200多员工，复转军人较多，2010年以来零负债，没有使用杠杆，不挖空心思走捷径，对于老板来说很轻松，我近10年的工作中，每月10天在公司，10天在家庭，10天去参观学习优秀的项目。
金沙现金储备低于10亿元则不买地，稳健让我们走的更远，发展质量好。金沙项目周边也有头部企业的项目，金沙的普通住宅的售价能超过竞品1000元，洋房超过2000元，“稳健”让公司专注产品品质提升，保持定力，“稳健”也给老板带来了整体幸福感提升。
“交付即维权”是行业中经常看到的，很多企业交房都“偷偷摸摸”的进行。金沙的项目每次交房是整个小区交房，同时邀请地方电视台做直播，我们很享受业主在收房时的满意和喜悦。很多小区提出“保交房”口号，金沙则是提前时间交房、提升标准交房，我们销售中60-70%是老业主介绍的，40%老业主介绍客户一次性成交，金沙享受到了稳健带来的红利。
金沙以稳健为发展路线，绝不偏离！
Part.02
标杆地产顾问专家谢志华老师：稳健带来了经营者的幸福感是其他替代不了的，金沙多年深耕商丘，区域聚焦为金沙集团带来了什么好处，金沙又是如何实现区域聚焦的？
金沙集团杨利民董事长：金沙的战略是企业稳健、员工幸福、业主满意、社会认可。战术上金沙做区域深耕，符合公司经营特点，区域深耕管理半径短，人员最大化使用，企业的品牌可以共享，很容易形成品牌共振，有效降低成本。比如金沙在柘城一个售楼部卖了10个楼盘，1个销售员可以卖10个项目，而且我们没有精装样板间。
在销售过程中，金沙倡导：
1、 不看工地不买房，我们做的是可视化的工程，工地现场安装监控系统，业主可以直接时时看到工程进度
2、 不看老小区不买房，已建成入住的老小区已成为金沙的宣传道具，业主都成了宣传员，我们的物业费收缴率能做到100%，物业的增值服务是后地产时代的主要引领模式
区域深耕又能为金沙降低成本，实现品牌的共享，人员的共享，金沙景观、绿化、门窗、苗圃均是自己企业做，我们的人均效能可以达到1500万元/人。在柘城，金沙2007年到2017年市场占有率始终保持在50%以上，金沙将用10年的时间把商丘做透，然后再用10年的时间寻找机会拓展新的区域。
Part.03
标杆地产顾问专家谢志华老师：现在房地产行业有非常明显的周期性，今年全国的房地产市场整体在下行，在座都特别关心房地产企业如何穿越周期，即市场不好的时候房子如何卖的好，请杨总介绍下在市场低谷的时候金沙如何实现销售，规避市场下行的风险？
金沙集团杨利民董事长：行业虽然有波动，但行业不能垮掉，金沙集团在2021年前6个月实现了40亿，有信心超额完成目标。政府可以救行业但不能救企业，经济发展不能只依靠房地产，希望国家通过市场的规律实现优胜劣汰，现在的市场低迷的情况能持续到明年上半年。
金沙的解决办法：
1、稳健，保证安全的现金流
2、地产同行为延期交房打埋伏，我们则要求提前交房，提前半年交房是及格线
3、大家讨论如何活下去时候，金沙提出如何提高标准
4、我们不做广告宣传，我们宣传品质的时候，头部企业在宣传情怀
逆周期只要能坚持到到底，活下来，把产品做好，兑现业主承诺，在周期不好的时候要把团队建设好！
Part.04
标杆地产顾问专家谢志华老师：总结一下金沙的经验，逆周期下要把产品+服务做好 ；把团队建好 ；把钱准备好。
金沙的产品非常震撼，但是房价并不高，金沙是如何在高品质和低成本之间取得平衡的？
金沙集团杨利民董事长：关于品质与成本的关系，大家对成本的理解不同。金沙的理解是设计对成本影响很大，我们要求一次过，返工是最大的浪费，同时我们对廉洁要求非常高。
对内：下级不能给上级随礼，谁级别高谁买单
对外：不许喝别人一杯水，不能抽别人一颗烟
所以我们买的东西便宜，质量还要好，但是金沙付款好。
建设周期：我们要做到提前交房，提前交房也是控制成本的问题
销售周期：6个月资金回正，销售速度对成本影响最大
金沙的成本理念是缩短周期，提升效率就是降成本！
Part.05
标杆地产顾问专家谢志华老师：产品上每平方米增加100元用在产品上效果很明显，我们在经营管理上花掉1-200却是感觉不到的。
关于用人方面，请杨总系统谈谈用人的理念，如选人的标准，金沙是如何选人、培养人、用人的？
金沙集团杨利民董事长：金沙在团队建设和人员引进上是值得借鉴的。金沙没有背景，我自己家的人不允许在金沙做生意，自己的亲戚买房也没有优惠。
第一、金沙作为民营企业没有家族化的概念。
民营企业的掘墓人往往是自己人，金沙完全市场化，内部没有拉帮结派的概念。我们的新员工入职培训，总裁负责组织，我负责讲课，把新人来金沙的理念弄清楚：来公司工作有没有官二代，有没有富二代，有没有科技工作者，有没有不要工资的。目的是让新员工端正好工作态度。
规章制度：在金沙没有特殊员工，只有老板特殊，其他必须遵守规章制度；
业务流程：已有各种标准化流程，违背就要接受处罚；
工作标准：听话照做，严格按照标准来。
金沙对员工人性化的一面：让员工长本事，让员工长工资，一年两次调整工资，按工作任务的完成情况进行，
第二，金沙在发展过程中不停的优选和淘汰人，在公司我们总结出了金沙“除四害”和金沙“扫八丑”。
工作计划中出现没有完成和结果不理想情况，总结原因无非是“懒、面、贪、傻”四种情况，金沙除四害：
1、懒 针对管理人员，工作延误，问题堆积，主要原因就是懒，一懒毁所有
2、面 对于公司标准和制度执行不严格的人，工作中缺钙，遇到困难就躲、溜、绕，没有原则、没有底线、没有立场，不敢正视问题和矛盾。
3、贪 不敢坚持，不敢管，坏了良心，收了黑钱，有把柄在别人手里，缺钙后各项工作标准都会降低，说话不硬气；
4、傻 这是公司用人方面的失误，招来的人专业能力地下，无法正常开展工作
金沙扫八丑：
1、瘟神：浑身上下负能量，见到别人就释放，口口声声替你想，毒药外面裹着糖。见到这人要提防，他会坏掉整锅汤。
2、口炮党：喊口号，善于表态。口号喊起震天响，展望计划满面光。干起工作只会装，一张好嘴一肚糠。
3、阴阳人：对领导，阳奉阴违，对工作，欺上瞒下。人前一张脸，人后换一面，是人还是鬼，阴阳各一半。
4、长舌妇：工作不实干，要把谣言散。八卦专业户，这人最可恶！
5、戏精：善于表演。领导一出现，拼命找活干。工作当表演，实干躲得远。只要有“镜头”，可以不要脸！
6、墙头草：没有立场，没有原则，工作中没有主见，只看领导喜好。墙头一棵草，随风四处倒。腰软根又浅，早晚活不好。
7、鸡肋员工：外行看着像内行，内行看着纯外行。不思进取蒙面强，谁当鸡肋谁下岗。
8、小白兔：小白兔，似无害，从来没把批评挨。没有贡献装可爱，其实它比灰狼坏。
金沙在制度上主要处罚管理人员，很少处罚员工，我们要求每个岗位都不可或缺，互相考核，领导考核员工，员工也要考核领导，考核不达标得需要检讨分享！
金沙人不允许使用下不为例！
对于离职人员：什么时候找到工作，公司停止社保，工作不满意的时候可以再回金沙，在工作期间觉得工资低可以直接提出评价工作，调薪的申请，家里有困难可以向公司提出帮助要求。
在金沙文化中我们还总结出了：
六个金沙：稳健金沙、服务金沙、品质金沙、创新金沙、认真金沙、实干金沙
金沙传家宝：艰苦奋斗、勤俭节约、迎难而上、戒骄戒躁，管理人员带头干
Question one：金沙公司对于员工持股有没有设想？
Answer：金沙没有股权设计，股东结构很简单，只有老板和家属，没有做过股权激励，金沙对员工的好及时通过工资、奖金、车辆房屋等形式兑现。
一是因为项目周期长，如果员工持有股权的话，很难做到有效的股权激励。
二是和国外企业管理理念不同，很多民营企业想把家族的人安排进来有影响力，最后反目成仇的比较多，就一个股东，可以把握方向。
三是金沙到现在没有弄清开发贷怎么办理，金沙的稳健对于与银行打交道有优势性，谁给我规模，我就给谁存款，我们财务人员可以开市级银行的会，银行对地产也很友好。
金沙未来也没打算做股权激励，金沙文化是老板的习惯，通过不断重复和应用，落实执行的前提是对公司的绝对掌控，金沙相对比较单纯。
Question two：金沙团队建设除四害扫八丑一阵见血，在打造产品上有什么秘诀？
Answer：老板的决心很重要，往往是老板破坏了产品品质的提升，在金沙违背精细化就是夺妻之恨，杀父之仇，房地产没有很高级的技术，主要是认不认真，做不好的部位砸掉，砸掉的损失由金沙和施工方共同承担，谁犯的错误，谁亲手来砸。
Question three：近几年大家都说房地产行业是看天吃饭的，对于行业未来10年和金沙未来10年如何考虑的？
Answer：近几年确实赚钱太容易了，开发商老板的精力放在协调关系上去了，真正靠本事挣钱的不多，靠土地、政策、人口红利赚钱，开发商如果不去研究产品、考虑业主感受，仅靠红利赚钱是不公平的，未来房地产也要像工业企业一样，如果产品力不行就不适合在这个行业了，未来10年行业垮不了，但是有企业会垮掉了，对市场对业主需求研究少的会比较艰难。
如果像工业企业一样研究房地产产品，行业早就提升了，未来还是踏踏实实做产品，享受业主满意的反馈，要践行目标！
Question four：我们曾经想着在产业链上扩大业务板块，涉足了建筑领域，花费了比其他板块更多的精力和投入，但收获很少，金沙采用建筑的外包，有曾想过将建筑板块纳入进来，又如何考虑的？
Answer：金沙围绕房地产主业有两个集团公司，一是房地产置业；二是建筑装饰，也有建筑公司，能确金沙保赶工期时候的效率，建筑材料方面更能保证品质降低成本，从税收的角度，收益好的时候多给建筑公司一些还可以平衡利润。
我们把建筑公司改变成一个个的项目部。未来市场能否占有到50%是我们考虑的，要提高产品力，把竞争力的护城河、防火墙提高。
发展产业链一定要结合主业，虽然金沙内部是有建筑公司的，但招投标程序一样要走的，质量标准也是一样的，无论是内部还是外部的建筑公司都必须要坚持置业公司标准。
Question five：当企业老人和功臣出现廉政问题的时候，金沙如何处理？
Answer：腐败人员就是企业的蛀虫，就是应该赶出去，一个人腐败不成，需要上下配合才行，我们请公安机关帮助企业把破坏份子剔除，一旦出现腐败与金沙就是敌我关系了，如果外部腐败金沙就是金沙的敌人。
Question six：金沙有三宝，管理物业大的思维是什么？
Answer：物业和住宅是软硬件的关系，物业决定了业主资产保值增值的问题，物业的基础工作是看好门，扫好地，做好维修。近些年金沙把大服务概念做出来，物业提供整体增值服务，房子好卖，房价也高了。
物业既能解决服务问题，又能解决开发环节的销售问题。疫情期间金沙物业做了一次大的提升。物业最大的服务就是关键时候能不能保证业主安全。
我们针对业主准备做几项工作:
一是在地库建洗车房，每月业主可免费洗车1次；
二是提供业主服务车（2辆劳斯莱斯古斯特）金沙积极响应国家实现共同富裕，让业主共享企业收益，业主每年可以申请使用一次。结婚可以使用一次，考上好大学的可以接送一次，对享受国务院津贴的提供一次服务，这将是中国首家给业主提供劳斯莱斯服务的车。
三是物业成立集团公司，将物业经营、物业招商、社区早餐的问题一并纳入，社区早餐给业主提供了方便，既便宜又好吃，我们还要解决业主装修、二手房买卖、有机蔬菜的供应问题。
Question seven：如何做到物业收支平衡的，如果做不到如何做到持续性？
Answer：物业长期来看一定是盈利的，是一定要赚钱的，赚钱不丢人。当下是做好服务和布局，超越业主所想，超越业主满意。
比如疫情期间，采购、清洗、平价送菜入户，为业主孩子上学提供打印服务，集中优秀理发技师到社区为业主理发等；夏季我们也做了充分的防汛抗洪演练准备。
Question eight：有没有标准化的模板和流程可以让我们学习一下？
Answer：企业要主动去制定自己的各种规范，不断完成各项工作的标准和规范，并不断的打补丁提升，集团层面检查和监督执行，结合奖惩制度和奖罚，鼓励大家去固化我们的标准，比如金沙的屋顶做的也是很有特色的，我们的标准是自己制定的散水平台的标准，我们鼓励大家去创新，最后形成被集团采用的标准，所有参与标准建设的企业给予奖金、奖励，鼓励不断提升和固化。
例如回填土分层夯实，需要录像，按照样板施工，中间有照片和视频，最后凭此结算，最关键的是否可以执行到位。
对于业主索赔我们是坚决支持，我在金沙每个项目中都留着一套房子，有时间去居住体验一下，看看到底是什么感觉的。
在“房住不炒”、城镇化进程稳步推进的背景下，房地产正在回归“住”的本质属性，河南金沙集团真正吸引大家来学习的原因，就是这家企业的战略，坚持走精细化管理的稳健发展的道路。
金沙集团，作为商丘本地房地产精细化运营的扛旗者，不仅是商丘的典范，甚至可以说是河南房企乃至全国房地产开发企业的典范。
坚持战略定力，稳健发展，一步一个脚印，不盲目扩张，不骄傲膨胀，始终贯彻执行企业文化，两个核心要点：做好产品，做好精细化管理！这是所有企业成功的共同之处。
